18.03.11г
В прошлом номере газеты мы изучили тему украинского инвестиционного климата. Речь шла об иностранных инвестициях, значение которых для нашей страны так часто подчеркивают политики и эксперты. Однако почему, собственно, мы вечно мечтаем о капиталовложениях из-за границы? Почему забываем об отечественных инвесторах? Чем они хуже? Да ничем! А коль так, мы вправе задать резонный вопрос: может, в первую очередь необходимо обеспечить инвестиционное «потепление» для украинских предпринимателей, включая мелкий и средний бизнес? Ведь его финансовые ресурсы особенно востребованы в провинции, где, как правило, нет крупных предприятий, а возможности бюджета крайне ограничены. Понимает ли это наша власть? Готова ли она стимулировать отечественных инвесторов наравне с иностранными?

Ох, и трудная это работа — инвестировать деньги в болото

Эти вопросы вовсе не являются риторическими. Тем более если учесть, что сегодня каждый регион Украины разрабатывает паспорт (программу) собственной инвестиционной привлекательности. В Измаиле зонами приоритетного инвестиционного развития названы набережная и Аэродромное шоссе. Главная задача — подготовить площадки для потенциальных инвесторов. Кроме того, местная власть готова предоставить им скидки по плате за землю и прочие льготы.
Получается любопытная штука. Еще неизвестно, придет зарубежный инвестор или нет, но ему уже содействуют. А рядом — украинский инвестор. Он заработал капитал, но не стал прятать его в оффшорной зоне, а решил вложить в родной стране. Допустим, взял пустырь или болото, за свой счет превратил его в благоустроенный участок, сам подвел коммуникации и подъездные пути, то есть, собственными усилиями увеличил стоимость этой земли, что-то на ней построил, открыл предприятие, создал рабочие места…
Сколько получал городской бюджет от этого участка до того, как его арендовал и освоил инвестор? Аж нисколько. Но вот появился эффективный землепользователь, и его тут же вынудили платить. Да, все справедливо — бюджет должен получать доход. Но дальше все развивается по определенному сценарию. Если арендатор может платить 100 тысяч гривень в год, то заплатит и 200. А там, глядишь, изменилась нормативная база, — пусть платит 300… И это — не гипотетическая ситуация, а реальность. Реальность, в которой работает известный измаильский предприниматель, директор ООО «Экран» Сергей Селезнев. В беседе с ним мы поняли, что земельная политика муниципальной власти является одним из важнейших факторов инвестиционного климата.
— В свое время я взял в аренду участок площадью 3,5 гектара, — рассказывает Сергей Иванович. — Мне предложили на выбор два участка: один — в жилой зоне между проспектом Ленина и улицей Репина, другой — в нежилом районе возле морвокзала. Вторая площадка была более удобной для развития. Начали приводить ее в порядок в 2003 году, но освоение продолжается до сих пор. До меня здесь было обыкновенное болото, и чтобы превратить его полноценный участок, землю, пришлось завозить грузовиками — бог знает какое количество песка и глины, хотя на первый взгляд эти вложения не видны. Сейчас там работают аттракционы, летнее кафе и ночной клуб (весь комплекс измаильчане называют «Занзибар» — по названию кафе). За эту землю, в том числе и за неосвоенную территорию, я плачу 145 тысяч гривень в год.
Первоначально договор аренды был заключен с условием, что арендная плата составляет 1,2 процента от оценочной стоимости земли (с ежегодным увеличением процентной ставки). По новому законодательству, плата за аренду земли может быть установлена в размере от 3 до 12 процентов. Кроме того, выросла и стоимость земли. Моя арендная плата — до 1,5 процента — поднялась за счет увеличения стоимости, однако горсовет предложил мне перезаключить договор аренды, согласно которому процентная ставка подскочила бы до 3,5 процента. И тогда мне пришлось бы платить за землю около 300 тысяч гривень в год! Естественно, я отказался перезаключать договор на таких условиях.
Можно, конечно, жаловаться, но, с другой стороны, это — мировая закономерность. Примеров — множество. Тот же остров Манхэттэн, который сегодня является центральной частью Нью-Йорка. Когда-то его купили у индейцев за несколько безделушек. За минувшие века цена этой земли выросла в сотни, если не в тысячи раз. Это объективный процесс. Чем больше ты, предприниматель, делаешь на этой земле, тем дороже она становится. А что касается поведения власти в таких случаях… Тут тоже все закономерно: плата за землю — один из основных источников наполнения местного бюджета, поэтому муниципальные органы с удовольствием выполняют постановления Кабмина, направленные на увеличение финансовой отдачи земли.
Одно обидно, — что платить за землю «по полной программе» приходится в период строительства. Ладно, если ты платишь, когда объекты построены и приносят прибыль, но процесс освоения участка, как я уже сказал, не закончен. В одном месте я открыл ночной клуб, и он уже дает отдачу. В другом месте строю боулинг. Стройка сама по себе требует немалых расходов, а тут еще — арендная плата. Кроме того, аттракционы работают с нормальной нагрузкой лишь три месяца в году, но остальные девять месяцев я тоже должен платить за землю по полной ставке.

Аренда городской земли: чудеса в решете. Решето — в бюджете…

— Территория города разделена на условные зоны в плане их коммерческой и инвестиционной привлекательности, и земля в каждой из этих зон имеет свою оценочную стоимость, — подключается к беседе генеральный директор завода «Истр», председатель Совета директоров Измаила Анатолий Фуфаев. — Разумеется, самая дорогая земля — в центре города, тогда как на окраине ее цена — в разы меньше. К тому же, стоимость того или иного земельного участка зависит от степени развития инфраструктуры — наличия подъездных путей, коммуникаций и т. д. Конечно, было бы разумно и прогрессивно, если бы местная власть снижала уровень арендной платы на период строительства. Нельзя снимать с предпринимателей последнюю шкуру — сегодня многие вообще отказываются от земли.
В данном контексте инвестиционный паспорт города действительно очень нужен. Как этот документ четко определит и закрепит городские границы и зоны, потенциальные иностранные или украинские инвесторы будут видеть всю картину своих возможностей.
— Отдельная проблема — увеличение нагрузки на добросовестных плательщиков, — продолжает С. Селезнев. — Тех, у кого есть договора аренды земли, вынуждают платить еще больше. Однако те, кто в свое время по каким-то причинам не заключил договора и использует землю фактически бесплатно, продолжают уходить от оплаты.
— Насколько мне известно, лишь около 40 процентов землепользователей являются добросовестными плательщиками, — подтверждает А. Фуфаев. — Остальная земля была роздана предпринимателям в статусе физических лиц, которые платят лишь единый налог и совершенно не платят за землю. Другой аспект: предприниматель взял землю в аренду и уже работает на ней, но договор как таковой не заключил. Процедура может продолжаться годами, и в течение всего этого времени арендатор ничего не платит!
Общаясь с предпринимателями, мы лишний раз убедились, до какого абсурда может дойти бюрократия в Украине (о том, как она влияет на инвестиционный климат, хорошо известно). Вот вам яркий «шедевр» правительственного «творчества». Прежде, чем будет заключен договор аренды, земельный участок должна осмотреть комиссия, составленная из чиновников целого ряда ведомств (пожарная инспекция, санэпидстанция, архитектурная служба, госкомзем, служба охраны природы и т. д.). Таким образом, не арендатор должен бегать за членами комиссии, а комиссия обязана явиться к арендатору. Вроде бы правильный подход. Однако нередко возникают ситуации, когда те или иные чиновники не желают отрывать свои ягодицы от уютных кресел и требуют, чтобы предприниматель сам явился к ним с документами. «Соискатель» аренды в свою очередь отказывается выполнять незаконные требования. Его мотивация проста и более того — выгодна: не хотите — как хотите, я могу подождать и год, и два, и три. Я же не виноват, что комиссия не может собраться.
Пока вопрос затягивается, субъект хозяйствования может не платить за аренду земли. И не платит. Ведь без акта, подписанного членами комиссии, нельзя сделать проект отвода земли, а без проекта отвода невозможно заключить договор. Чтобы найти хоть какой-то выход из глупой ситуации, измаильские власти придумали своеобразное ноу-хау — временные договора аренды.

По закону — нельзя, но на «добровольной основе» можно?

В интервью нашей газете начальник финансового управления Измаильского горсовета Тамара Вербицкая заверила, что проблемные вопросы, связанные с арендой земли, находятся под личным контролем первого заместителя городского головы Сергея Павлухина. По словам Тамары Васильевны, «мы сейчас очень интенсивно работаем в этом направлении, заключаем временные договора аренды». На вопрос о том, предусмотрены ли такие договора законом, Т. Вербицкая ответила:
— Действительно, законом они не предусмотрены, однако временные договора аренды подписываются на добровольной основе. По этому поводу принято соответствующее решение горсовета, оно было опубликовано в прессе. К сожалению, в нашем городе масса примеров, когда субъекты хозяйствования пользуются землей без правоустанавливающих документов, и временные договора позволяют хоть как-то предотвратить потери местного бюджета. Если предприятие соглашается заключить временный договор, то затем, когда аренда будет оформлена окончательно, к этому предприятию будет применяться минимальная ставка арендной платы — 3 процента от стоимости земли; если нет, впоследствии ему придется платить максимум — 12 процентов. Конечно, необходимо стремиться к полноценным договорам аренды земли, но их заключение зачастую упирается в чрезвычайно долгую, сложную и забюрократизированную процедуру, растягивающуюся на годы. Но, согласитесь, почему за эти годы бюджет должен терять свои доходы? Вот нам и пришлось обратиться к практике временных договоров. Кстати, на сегодняшний день это позволило дополнительно привлечь в бюджет Измаила полтора миллиона гривень.
Что же касается действующих договоров, то в некоторых случаях возникает необходимость их перезаключения с целью повышения арендной платы. Уже не первый год действует законодательная норма, согласно которой ставка арендной платы не может быть меньше 3 процентов от налога на землю. Однако землепользователи, оплачивающие аренду по старым ставкам, ссылаются на то, что закон обратной силы не имеет, и на этом основании отказываются перезаключать договора…
Конкретной информации о том, какое количество землепользователей не платят за аренду, у горсовета пока нет, но мы сейчас проводим подобный анализ. Особенно много «информационных пробелов» в тех случаях, когда речь идет о земле, на которой расположены бывшие советские крупные предприятия. Как правило, они не работают, однако многие объекты недвижимости на их территории выкуплены частниками. В том числе и теми, кому эта земля фактически не нужна. С ними мы тоже работаем: если земля им нужна — пусть платят за нее, не нужна — пусть передают ее городу.
Андрей Потылико

газета "Час Пик" №11(515) за 20 марта 2011 года